פסק-דין בתיק ת"א 1683-12-08

פתח דבר

התביעה בתיק זה היא תביעתו של מתווך לתשלום דמי תיווך בגין שתי עסקאות מקרקעין בהן היה הנתבע צד לעיסקה.

טענות התובע

התובע הינו מתווך מקרקעין מורשה, המנהל משרד תיווך בפתח תקוה (להלן - המשרד). בחודש יוני 2008 פנה הנתבע למשרד לשם קבלת שירותי תיווך למכירת דירה שבבעלותו (להלן - הדירה הנמכרת) ולרכישת דירה אחרת (להלן - הדירה הנרכשת).

הדירה הנמכרת

ביום 6.6.08 חתם הנתבע על טופס "הזמנת שירותי תיווך בבלעדיות" בנוגע לדירה הנמכרת אשר העתקו מצורף לתצהיר עדותו של התובע כנספח ב. תקופת הבלעדיות שנקבע בטופס הנ"ל הינה 6.6.08 - 8.8.08 (להלן - תקופת הבלעדיות). בהתאם למוסכם התחייב הנתבע לשלם לתובע דמי תיווך בגין מחירת הדירה הנמכרת בשיעור 2% בצירוף מע"מ ממחיר המכירה. עוד הוסכם בין הצדדים, כי בגין כל שבוע של איחור בתשלום דמי התיווך ישלם הנתבע תוספת של 5% מדמי התיווך. עוד נקבע בין הצדדים, כי אם ימכור הנתבע את הדירה בתקופת הבלעדיות "באופן עצמאי" בלי לשתף את התובע במכירה, ישלם הנתבע פיצוי מוסכם בשיעור 2% בצירוף מע"מ מסכום המכירה.

התובע פעל בנמרצות למכירת הדירה הנמכרת והציג בפני הנתבע קונים פוטנציאליים רבים, שהציעו לנתבע תמורתה את הסכום שדרש הנתבע. הנתבע דחה הצעות אלו.

לאחר מכן נודע לתובע, כי הנתבע מכר את הדירה הנמכרת ימים ספורים לאחר תום תקופת הבלעדיות. זאת בתמורה לסך של 865,000 ש"ח. ברור שהמשא ומתן למכירת הדירה הנמכרת נוהל בין הנתבע ובין הרוכשים עוד בטרם תמה תקופת הבלעדיות.

הדירה הנרכשת

ביום 10.6.08 חתם הנתבע על טופס הזמנת שירותי תיווך בנוגע לדירה הנרכשת, אשר צורף כנספח ו לתצהיר עדותו של התובע. הנתבע התחייב לשלם דמי תיווך בשיעור 2% בצירוף מע"מ ממחיר הרכישה, גם אם המו"מ לרכישת הדירה הנרכשת ינוהל ישירות מול בעליה של הדירה. גם בנוגע לדירה הנרכשת סוכם בין הצדדים, כי בגין כל שבוע של איחור בתשלום דמי התיווך ישלם הנתבע תוספת בסך 5% מדמי התיווך.

בו ביום הציג נציג המשרד את הדירה הנרכשת בפני הנתבע. גם בביקורים נוספים בדירה הנרכשת ליווה נציג המשרד את הנתבע.

לתובע נודע, כי במהלך חודש אוגוסט 2008 רכש הנתבע את הדירה הנרכשת בתמורה לסך של 1,170,000 ש"ח. דבר העיסקה לא דווח על ידי הנתבע לתובע.

טענות הנתבע

הדירה הנמכרת

הנתבע לא עמד כלל בקשר עם התובע עצמו. כל התנהלותו של הנתבע היתה אל מול נציגו של התובע, מר שלמה מונק (להלן - מר מונק). מר מונק היה זה שהחתים את הנתבע על המסמך נספח ב לתצהיר עדותו של התובע. מר מונק הסביר לנתבע במעמד החתימה על המסמך, כי באמור במסמך יש כדי לאסור על הנתבע להסתייע בשירותיו של מתווך אחר במהלך תקופת הבלעדיות, והנתבע אכן נמנע מלעשות כן. במעמד החתימה הוסיף מר מונק והבהיר לנתבע, כי התובע יהיה זכאי לדמי תיווך רק אם התובע יהיה הגורם היעיל שיביא למכירת הדירה הנמכרת. הנתבע לא הסכים להתחייב לשלם דמי תיווך לתובע, גם במקרה בו לא יהיה הגורם היעיל במכירת הדירה הנמכרת, ובודאי שלא הסכים לכך שהתובע יהיה זכאי לדמי תיווך בגין עיסקה שתושלם לאחר תום תקופת הבלעדיות. בפועל נמכרה הדירה הנמכרת לרוכשים, שלא היו קשורים לתובע כלל, וזאת לאחר תום תקופת הבלעדיות.

הנתבע כלל אינו מכיר את התובע ואין ביניהם יריבות כלשהי. התובע לא היה זה שהפגיש בין הנתבע ובין רוכשי הדירה הנמכרת.

לא הוכח, כי מר מונק, שפעל אל מול הנתבע מטעם התובע, היה במועד הרלבאנטי פעל רשיון לעסוק בתיווך במקרקעין.

הטופס המצורף כנספח ב לכתב התביעות אינו עומד בדרישות הצורניות הקבועות עפ"י דין בכל הנוגע למסמך המעניק בלעדיות למתווך במקרקעין. לפיכך אין תוקף מחייב להענקת הבלעדיות הנטענת.

הדירה הנרכשת

גם בנוגע לדירה הנרכשת לא היה כל קשר ישיר בין הנתבע ובין התובע, והתנהלותו של הנתבע היתה אל מול מר מונק. חלקו של התובע ברכישת הדירה הנרכשת היה בהצגת דירה זו פעם אחת בלבד בפני הנתבע מהרחוב, ללא כניסה לדירה וללא פגישה עם המוכר. הנתבע היה זה שבאופן עצמאי לחלוטין ניהל מו"מ עם בעליה של הדירה הנרכשת. המו"מ בין צדדים אלו עלה על שרטון עקב חילוקי דעות, שלא ניתנו לגישור. הנתבע פנה לתובע בבקשה לקבלת סיוע בהשלמת העיסקה. התובע התחמק ממתן העזרה המבוקשת. בהתנהלותו של התובע כמעט הביא לסיכול העיסקה כולה. בהמשך פנה הנתבע שוב לבעליה של הדירה הנרכשת. זה הפנה אותו למתווך אחר, מאיר בגיזדה (להלן - מר בגיזדה), שלו העניק הבעלים את הבלעדיות למכירת הדירה הנרכשת. מר בגיזדה סייע בידי הצדדים, ולאחר מו"מ נוסף הגיעו הצדדים לעמק השווה, והושלמה העיסקה בנוגע לדירה הנרכשת. במצב דברים זה לא היה זה התובע הגורם היעיל, שהביא להתקשרות בעיסקה אלא מר בגיזדה.

גם טופס הזמנת שירותי התיווך בנוגע לדירה הנמכרת, נספח ו לתצהיר עדותו של התובע, נעדר כל תוקף בהיותו חסר פרט מהותי, המחיר המבוקש עבור הדירה.